Styling.Orange — Студия ремонта

Приобретая квартиру, новоселы стараются переустроить ее согласно своим вкусам и желаниям. Но бывает, что возникает потребность перенести стены или разделить помещение в квартире, где люди живут уже долгие годы. Это требует согласования и утверждения в соответствующих органах. Иначе есть риск заплатить штраф, а то и вовсе лишиться квартиры.

Только по закону

Прежде всего, определимся с терминами. «В статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации различаются два понятия — переустройство и перепланировка жилого помещения, — комментирует Ольга Балбек, главный юрист по городской недвижимости компании «Миэль-Брокеридж». — Переустройство жилого помещения представляет собой установку или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующего внесения в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, переустройством считается установка оборудования, которое влечет изменение нагрузки на общедомовые сети, например: замена газовых плит на электрические, устройство новых туалетов, ванных, кухонь, изменение пространственной ориентации ванной и туалета и многое другое». А вот изменение схемы электропроводки не является перепланировкой и не требует согласования с Мосжилинспекцией.

«Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения конфигурации. Иными словами, перепланировка — это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями», — добавляет Ольга Балбек. При этом изменения, затрагивающие как несущие, так и ненесущие конструкции, требуется вносить в технический паспорт жилого помещения, рассказывает Татьяна Филиппова, заместитель начальника Управления информации и контроля поручений Мосжилинспекции.

Затевая радикальный ремонт, мало кто задумывается о необходимости оформления соответствующих разрешений. Логика в подобных случаях проста: недвижимость — вид собственности, а кому, как не владельцу, распоряжаться принадлежащим ему жилищем. Так-то оно так, да только на практике невнимание к юридической стороне вопроса чаще всего оборачивается для хозяев квартиры крупными неприятностями.

Дело в том, что, приобретая недвижимость, фактически мы покупаем не стены, пол и окна, как это принято считать, а так называемый поэтажный план и соответствующую ему экспликацию — документ, составленный БТИ, на основании которого и оформляют свидетельство о праве собственности.

При малейшем изменении облика квартиры, не зафиксированном в поэтажном плане, владелец автоматически теряет одно из основных прав собственности: право распоряжения. Означает это только одно: продать, обменять или подарить такую квартиру не удастся. То же самое касается оформления залога или заклада. Другими словами, мы получаем «мертвую» недвижимость. В итоге неликвидная жилплощадь, не имеющая юридического владельца, достанется государству, так как передать ее по наследству попросту нельзя.

Неудивительно, что рыночная стоимость квартиры при неоформленной перепланировке несколько ниже первоначальной. Вышесказанное вовсе не означает необходимости из поколения в поколение хранить первозданный вид семейного гнезда. Гораздо менее радикальный способ избежать всевозможных разочарований — законным образом оформить переустройство квартиры.

«О том, с какими сложностями рискуют столкнуться те, кто решил сделать перепланировку или переоборудование квартиры, отлично известно специалистам на рынке недвижимости, — рассказывает Игорь Шубин, заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED. — Чтобы довести до конца такую нелегкую процедуру в одиночку, потребуется немало времени и сил, поэтому гораздо разумнее поручить ее осуществление лицензированной организации. Во-первых, это избавит владельца от ненужных хлопот, а во-вторых, позволит избежать неприятных ошибок, связанных с элементарным незнанием сути вопроса, ведь для того, чтобы получить резолюцию каждой инстанции, специалист, защищающий проектную документацию, должен разбираться в существующих законах и положениях лучше, чем его оппоненты».

Существует несколько видов организаций, деятельность которых связана с данной областью рынка строительных услуг. Одни из них занимаются исключительно согласованием, обращаясь за проектной документацией в какой-нибудь институт, в других есть и отдел согласования, и отдел проектирования. Наконец, третьи представляют собой проектные институты и не занимаются сопровождением своей документации. Таким образом, владелец квартиры может либо собирать необходимую документацию самостоятельно, либо возложить это нелегкое дело на плечи профессионалов и спокойно дожидаться результатов их деятельности.

К вопросу выбора организации также лучше подойти с особой осторожностью, так как недобросовестность ее специалистов может выясниться в самый неподходящий момент. Тревожный сигнал — сравнительно низкая стоимость предлагаемых услуг. Уловка подобных организаций часто заключается в следующем: они выполняют только часть предусмотренных договором действий, после чего неудачливому владельцу квартиры возвращают небольшую сумму за вычетом предоставленных услуг. Доводить начатое до конца придется в одиночку, и успех дела при этом вовсе не гарантирован. Если оформление перепланировки доверяют и вовсе лицу физическому, да еще на основании устной договоренности, заказчик рискует никогда не увидеть ни денег, ни нужных бумаг.

«Чтобы осуществить переустройство жилья, надо преодолеть путь, состоящий из нескольких этапов: подготовить проект перепланировки или переоборудования квартиры, собрать пакет документов, требуемых для получения разрешения, и утвердить проект во всех соответствующих инстанциях, — комментирует Михаил Раздольский, руководитель отделения «Охотный ряд» компании «Инком-Недвижимость».

Сначала нужно обратиться в БТИ за поэтажным планом, экспликацией и прочими справками, затем заказать проект перепланировки, который следует согласовать в различных инстанциях, основными среди которых можно назвать: Госсанэпиднадзор, Госпожнадзор, Архитектурно-планировочное управление.

А вот обращение в ДЕЗ (который выступает в роли балансодержатели) или иную организацию, обслуживающую дом), не требуется, добавляет Татьяна Филиппова. «Согласование проекта (именно проекта, а не эскиза) перепланировки с другими инстанциями, выделенными красным и не зачеркнутыми, действительно зависит от того, что предполагается выполнить. В большинстве случаем эти согласования не нужны. Согласование органов Москомархитектуры (ГлавАПУ) необходимо только для работ, затрагивающих фасад дома» — рассказывает эксперт.

И на перепланировку, и на переоборудование квартиры нужно заручиться не поддержкой межведомственной комиссии района, как это было принято раньше, а подать документы в Мосжилинспекцию, которая работает в режиме «одного окна». Кроме того, именно эта организация осуществляет надзор за производством работ по переустройству, рассказала «Собственнику» Татьяна Филиппова.

Туда представляют заявление, в котором называют причины переустройства, копию технического паспорта дома, документы о праве собственности на рассматриваемое помещение, справку о согласии всех совершеннолетних жильцов — и это далеко не полный перечень документов, которые могут понадобиться.

Мосжилинспекция выносит окончательное решение, итоговым документом является ее распоряжение на перепланировку или переоборудование помещения. Только на основании разрешения можно проводить переустройство, а затем подавать новые сведения в БТИ и регистрационную палату.

Какие бы идеи ни возникали у вас по поводу переустройства вашей квартиры, следует знать, что все вопросы, связанные с перепланировкой и переоборудованием жилых помещений, регулирует закон. Изменения, ведущие к нарушению прочности здания, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям, ухудшающие условия проживания соседей, и ряд других недопустимы. Опытный архитектор подскажет такой вариант перепланировки, который и вас устроит, и закон не нарушит.

Татьяна Филиппова рассказывает, что устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении квартир по горизонтали, вопреки существующему мнению, можно выполнить — для этого необходим согласованный архитектурный проект. С таким же условием можно устроить проем в междуэтажных перекрытиях при объединении квартир по вертикали. При этом, добавляет она, увеличивать площадь ванных комнат и санузлов за счет вспомогательных помещений не запрещено, а вот за увеличение за счет жилых комнат — под запретом.

Кроме этого, запрещено объединять лоджии и балконы с комнатами путем разборки наружных стен, переносить отопительные приборы на лоджии и балконы. Разумеется, вышеперечисленные ситуации являются лишь малой частью возможных вариантов изменения планировки квартиры. В любом случае, прежде чем нанимать бригаду рабочих, полезно проконсультироваться со специалистом, ведь хозяин жилплощади не всегда в состоянии определить, что является переустройством, а что нет.